Rechenbeispiel Betriebskosten 2025
Leerstand: Was trägt der Vermieter?
Ein Haus mit drei Wohnungen in Bremen, abgerechnet wird das Jahr 2025. Das Dachgeschoss wird bis Ende März renoviert und ist erst ab April vermietet. Im Erdgeschoss zieht der Mieter Ende August aus, danach bleibt die Wohnung bis Jahresende leer. Jeder Beleg wird zuerst auf alle drei Wohnungen verteilt, als wären sie bewohnt. Den Anteil der leeren Tage trägt der Vermieter; die Mieter zahlen nie mehr, weil eine Wohnung leer steht.
Das Haus und wer wann darin wohnte
Lindenweg 5, 28203 Bremen. Jede Zeile ist eine Wohnung, der Balken das Jahr 2025 vom 1. Januar bis 31. Dezember.
- Leerstand 01.01.2025 bis 31.03.2025 · 90 Tage, die der Vermieter trägt
- Herr Vogel 01.04.2025 bis 31.12.2025 · 1 Person · Vorauszahlung 60,00 € im Monat
- Frau Arslan 01.01.2025 bis 31.12.2025 · 3 Personen · Vorauszahlung 95,00 € im Monat
- Herr Klein 01.01.2025 bis 31.08.2025 · 2 Personen · Vorauszahlung 95,00 € im Monat
- Leerstand 01.09.2025 bis 31.12.2025 · 122 Tage, die der Vermieter trägt
Die Belege
| Beleg | Zeitraum | Verteilt | Betrag |
|---|---|---|---|
| Grundsteuer 2025 | 01.01.2025 bis 31.12.2025 | nach Wohnfläche | 640,00 € |
| Müllabfuhr 2025 | 01.01.2025 bis 31.12.2025 | nach Personen | 594,00 € |
| Hausmeisterdienst 2025 | 01.01.2025 bis 31.12.2025 | nach Wohneinheiten | 960,00 € |
| Gebäudeversicherung 2025 | 01.01.2025 bis 31.12.2025 | nach Wohnfläche | 880,00 € |
Grundsteuer 2025
640,00 € nach Wohnfläche
Auf die Wohnungen: 640,00 €
- Erdgeschoss75 von 200 m²240,00 €
- Obergeschoss75 von 200 m²240,00 €
- Dachgeschoss50 von 200 m²160,00 €
Erdgeschoss: 240,00 € nach Tagen geteilt
- Herr Klein243 von 365 Tagen159,78 €
- Leerstand, trägt der Vermieter122 Tage leer80,22 €
Dachgeschoss: 160,00 € nach Tagen geteilt
- Herr Vogel275 von 365 Tagen120,55 €
- Leerstand, trägt der Vermieter90 Tage leer39,45 €
Müllabfuhr 2025
594,00 € nach Personen
Auf die Wohnungen: 594,00 €
- Erdgeschoss608 von 2.068 Personentagen174,64 €
- Obergeschoss1.095 von 2.068 Personentagen314,52 €
- Dachgeschoss365 von 2.068 Personentagen104,84 €
Auf ganze Cent abgerundet bleiben 1 Cent übrig. Sie gehen an die Anteile mit dem größten abgeschnittenen Rest, damit die Summe stimmt.
Erdgeschoss: 174,64 € nach Personentagen geteilt
- Herr Klein486 Personentage139,60 €
- Leerstand, trägt der Vermieter122 Personentage, 1 je leerem Tag35,04 €
Dachgeschoss: 104,84 € nach Personentagen geteilt
- Herr Vogel275 Personentage78,99 €
- Leerstand, trägt der Vermieter90 Personentage, 1 je leerem Tag25,85 €
Hausmeisterdienst 2025
960,00 € nach Wohneinheiten
Auf die Wohnungen: 960,00 €
- Erdgeschoss1 von 3 Wohnungen320,00 €
- Obergeschoss1 von 3 Wohnungen320,00 €
- Dachgeschoss1 von 3 Wohnungen320,00 €
Erdgeschoss: 320,00 € nach Tagen geteilt
- Herr Klein243 von 365 Tagen213,04 €
- Leerstand, trägt der Vermieter122 Tage leer106,96 €
Dachgeschoss: 320,00 € nach Tagen geteilt
- Herr Vogel275 von 365 Tagen241,10 €
- Leerstand, trägt der Vermieter90 Tage leer78,90 €
Gebäudeversicherung 2025
880,00 € nach Wohnfläche
Auf die Wohnungen: 880,00 €
- Erdgeschoss75 von 200 m²330,00 €
- Obergeschoss75 von 200 m²330,00 €
- Dachgeschoss50 von 200 m²220,00 €
Erdgeschoss: 330,00 € nach Tagen geteilt
- Herr Klein243 von 365 Tagen219,70 €
- Leerstand, trägt der Vermieter122 Tage leer110,30 €
Dachgeschoss: 220,00 € nach Tagen geteilt
- Herr Vogel275 von 365 Tagen165,75 €
- Leerstand, trägt der Vermieter90 Tage leer54,25 €
Das Ergebnis je Mieter
Die Anteile aller Belege, abzüglich der geleisteten Vorauszahlungen.
| Mieter | Kosten | Vorauszahlungen | Ergebnis |
|---|---|---|---|
| Herr KleinErdgeschoss, 243 Tage | 732,12 € | 760,00 € | 27,88 €Guthaben |
| Frau ArslanObergeschoss, 365 Tage | 1.204,52 € | 1.140,00 € | 64,52 €Nachzahlung |
| Herr VogelDachgeschoss, 275 Tage | 606,39 € | 540,00 € | 66,39 €Nachzahlung |
Dazu trägt der Vermieter 530,97 € für die Tage, an denen Wohnungen leer standen selbst. Zusammen ergibt das genau die Belege des Jahres: 3.074,00 €.
Unabhängig nachgerechnet
- Nachgerechnet ohne mietkartei: mit exakten Brüchen statt Kommazahlen, jeder Betrag erst am Ende auf den Cent gerundet. Wo Cents übrig bleiben, bekommt sie der größte Rest (Restbetragsverfahren), sodass die Anteile genau die Rechnung ergeben.
- Zuerst bekommt jede Wohnung ihren Anteil, ob bewohnt oder nicht: nach Fläche das Erdgeschoss zum Beispiel 75 von 200 m². Erst dann wird der Anteil einer Wohnung nach Tagen geteilt. Herr Klein wohnte 243 Tage im Erdgeschoss, 122 Tage stand es leer; Herr Vogel wohnte 275 Tage im Dachgeschoss, 90 Tage stand es leer.
- Beim Müll zählt eine leere Wohnung wie eine Person (die Einstellung „Personen bei Leerstand“). So kommen auf das Erdgeschoss 2 × 243 + 1 × 122 = 608 Personentage und auf das Dachgeschoss 1 × 275 + 1 × 90 = 365. Würde der Leerstand mit 0 Personen zählen, trügen Frau Arslan und die anderen Mieter die Müllkosten der leeren Wohnungen mit.
- Der Vermieter trägt die Anteile der leeren Tage: im Erdgeschoss 80,22 € Grundsteuer, 35,04 € Müll, 106,96 € Hausmeister und 110,30 € Versicherung, zusammen 332,52 €; im Dachgeschoss 39,45 €, 25,85 €, 78,90 € und 54,25 €, zusammen 198,45 €. Das sind 530,97 €.
| Mieter | mietkartei | Nachrechnung | |
|---|---|---|---|
| Herr Klein | 732,12 € | 732,12 € | ✓ auf den Cent |
| Frau Arslan | 1.204,52 € | 1.204,52 € | ✓ auf den Cent |
| Herr Vogel | 606,39 € | 606,39 € | ✓ auf den Cent |
Bei jeder Änderung an mietkartei läuft dieses Beispiel als automatischer Test. Weicht ein Cent ab, wird die Änderung nicht übernommen. Das Beispiel und die erwarteten Beträge stehen offen im Quellcode.